房地產(chǎn)工程管理關(guān)鍵問題分析

【摘要】對房地產(chǎn)開發(fā)的工程管理涉及到的點和面都非常廣，工程管理人員只有善于抓住關(guān)鍵問題加以重點管理才能促進工程項目的順利進行，并提高工程效益。本文作者結(jié)合自己的工程管理經(jīng)驗，都其中的一些關(guān)鍵問題的管理提出了自己的一些見解。
　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房地產(chǎn)具有位置的固定性、位置優(yōu)劣差異性、使用的耐久性、土地資源的稀缺性、效用的多層次性、兼有投資和消費的雙重性及房地產(chǎn)的保值、增值性七大特性。房地產(chǎn)開發(fā)分四個階段進行：決策階段——前期階段——施工階段——竣工使用階段。這四個階段構(gòu)成了建設工程管理的全過程。下圖1反映了不同階段對項目工程成本的影響。
一、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性的分析
　　房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設施工質(zhì)量、施工進度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。加強房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進行工程開發(fā)的管理工作，促進企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的關(guān)鍵點
　　2.1 加強項目質(zhì)量管理
　　工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽與長期發(fā)展息息相關(guān)。 因此一個項目的工程質(zhì)量就是工程項目的生命，并且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)就會很難修復， 并且嚴重影響工期，增加投資成本。這就要求項目建設過程中一定要做好質(zhì)量的預控，將質(zhì)量問題消滅在萌芽狀態(tài)中。應該從以下幾個方面抓好項目的工程質(zhì)量的管理：
　　(1)做好設計優(yōu)化工作，確保設計合理、準確。認真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯，是否符合開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設計出現(xiàn)差錯或不合理直接帶來工程中的質(zhì)量問題，所以要嚴把設計質(zhì)量關(guān)，充分做好設計的優(yōu)化工作。
　　(2)確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應資質(zhì)的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。
　　(3)對施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進行有效控制。
　　(4)嚴把材料關(guān)， 不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質(zhì)量，須嚴格控制好用到工程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設備及器材等的質(zhì)量。
　　(5)控制好施工中用到的機械、設備的質(zhì)量。
　　(6)認真做好施工過程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗和指導糾錯工作。
　　總之，對質(zhì)量的控制重點就是要做好防范和預控，就是對可能出現(xiàn)質(zhì)量問題的各個環(huán)節(jié)的影響因素進行控制。當然一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題就應該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質(zhì)量問題。
　　2.2 加強房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理
　　完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理。關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金統(tǒng)籌計劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配。是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進行施工組織設計、使施工過程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進度，切實有效的達到資金管理與控制目的。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強工程技術(shù)人員與財務人員的配合，對工程招標、合同談判、造價預算、簽付進度款到竣工決算、造價分析等多項工作進行控制與管理，以全過程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。
　　2.3 加強項目成本管理
　　施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商， 二是嚴格審查承包商的索賠要求， 三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設計變更、 施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更�？刂谱兏�的關(guān)鍵在開發(fā)商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確， 首先強調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預見性， 盡量減少簽證發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)是個大投入、大產(chǎn)出的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都是至關(guān)重要的，充分的管理好開發(fā)的成本是非常必要的。
　　對于開發(fā)成本包括了以下幾方面：(1)土地費用;(2)前期工程費;(3)建筑安裝工程費;(4)基礎設施費;(5)公共配套設施費;(6)開發(fā)間接費;(7)財務費用。
　　其管理分為兩個大的階段：(1)策劃、設計階段的成本管理;(二)發(fā)包、施工階段的成本管理。而項目成本管理控制的重點在于設計階段。從國內(nèi)外相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，影響項目投資最大的階段是占開發(fā)項目建設周期1/4的技術(shù)設計結(jié)束前的工作階段：在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%，在技術(shù)設計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為 5%-35%，可見成本管理的關(guān)鍵在施工以前的投資決策和設計階段。 很多房地產(chǎn)企業(yè)將重點放在第二個階段，固然有其重要意義， 但卻有所偏頗，這就是要求項目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
　　2.4 加強項目進度管理
　　工程項目的進度對開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的， 如何做好項目的進度管理自然就成為一項很重要的工作。對進度的管理應該從項目之初就開始著手。
　　首先要做好項目設計前的準備工作：(1)確定工期總目標;(2)編制項目總進度計劃;(3)編制準備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執(zhí)行;(4).施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析。
　　緊接下來要做好設計階段進度管理工作：(1)編制設計階段工作進度計劃并控制執(zhí)行;(2)編制詳細的出土計劃，并控制執(zhí)行。
　　最后要做好施工階段的管理工作：(1)編制施工總進度計劃并控制其執(zhí)行;(2)編制施工詳細階段性計劃并控制其執(zhí)行。
　　做好這些工作的同時我們應該看到影響項目進度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對各環(huán)節(jié)任務完成的影響。詳細的列出各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并事先做好規(guī)劃，提前采取及時有效的措施來消除，解決各個存在的影響因素以保證各環(huán)節(jié)計劃的有效實施。
　　2.5 要加強綜合協(xié)調(diào)管理
　　針對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中中標企業(yè)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作的開展，以施工單位、分包企業(yè)監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點開展工程項目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利施工。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中多單位問的協(xié)調(diào)對工程施工進度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對施工工期等因素同施工過程的各方進行協(xié)調(diào)，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
　　2.6 提升房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的綜合水平
　　房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項目經(jīng)理與項目管理部門的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。其需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以較高的專業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)愛。針對現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過程中中標企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過程的管理。
　　同時注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作內(nèi)容涉獵的知識基礎與經(jīng)驗，以此為基礎開展工程管理工作，有效保障項目開發(fā)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)鬣的提高。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā).以明確的職責權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進行。
　　綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認識到開發(fā)工程管理工作的重要性，在開發(fā)管理中認識到關(guān)鍵點，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場競爭力，以此為基礎促進企業(yè)的健康發(fā)展。（資料來源：中國工程管理網(wǎng)）

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